宅地建物取引士(宅建士)は、取引士証の更新などのために、法定講習を受講する必要があります。

わたしも宅建士登録もしており、更新の時期が近付いてきたので法定講習を受講しましたが、

今回は、コロナの影響のため、特例措置による自宅学習ということで、いつもと違う法定講習となりました。

手順としては、まずは、通常通り法定講習を申し込みます。

取引士証に必要な写真の用意や、法定講習の費用の入金などが必要です。

法定講習の日程は、

大阪府の場合は、 「大阪府宅地建物取引士センターのサイト」

に記載されている日程から選び申し込みますと、その選んだ日程の日に教材が発送となり、通常は翌日ぐらいに届きます。

内容はいつも通り太い本が数冊とパンフレットのようなもの。

レターパックプラスでギリギリのサイズ感です。

かなりのボリュームやな~と思ったけど、講習といいつつ、DVDとかなんか講義的なものが来るのかと思ったら、教材関係としては、この教材と

確認問題が入っているだけ。あと、確認問題をしたあとに送付する封筒や申請書のようなものも入っています。

効果測定的な確認問題はどんなぐらいのボリュームかといえば、1時限目、2時限目、3時限目と分かれていてそれぞれ4問ずつの12問だけ。

それも、〇✕問題で、難易度もかなり低め。

資料を確認しつつ、問題をといても、15分もかからない分量。

送ってきた解答を見たらやはり全問正解。

解答には、R02.06 って書いてあるからその時から使いまわしの問題なのかな~?

と。

講義のDVD等もなく、資料だけ手元にきて、学習時間6時間取って勉強しなさい。

として、6時間かけて隅々まで勉強する人、どれだけいるんだろう?

と正直思いますが、もちろん申請書には6時間勉強したことになっていますし、実際したはず、うん絶対したはず・・・。

ということで、これから自宅学習の法定講習を受けられる方は、問題はそれほど解くのは難しくないレベルのものが、少しだけ出る程度ということで、それほど不安がられることはないと思います。

先日不動産決済でこんなことがありました。

数か月前になりますが、不動産決済の場でこんなことがありました。

そのときは、わたしが買主さんの代理人司法書士で立会い、売主さんには別の司法書士さんが代理で立ち会っていました。

関東の不動産決済では少ないかもしれませんが、関西では、売主の司法書士、買主の司法書士と分かれるのは別に珍しいものではなく、むしろ分かれ決済のほうが多いぐらいです。

他の司法書士さんと一緒になるのはいつものことなので、別に何とも思いませんでしたが、一緒になった売主の司法書士さんが私のことを知っていたようで、

「いつも、ブログ読ませてもらっています。こんなところで会えるなんて嬉しいです。下手な芸能人に会うよりよっぽど感動しています!」

と言われて、非常に照れくさくて、正直どう反応したらよいか分かりませんでした。(;´▽`A``

このブログは、司法書士さんに読まれていることも多く、名刺渡すと、ブログいつも参考にさせていもらってます、と言われることもちょくちょくあります。

ただ、今回のように、どストレートに会えてうれしい的なことを言われて、しかも若いイケメン司法書士となると、めっちゃその後の対応に困ることになるしかなく・・・

まあ、うれしいか、うれしくないかと言うと、もちろんメチャメチャうれしいわけで、自分でも、もう何言ってるか分かんないですが・・・(;^_^A アセアセ・・

毎日、このお仕事をしていると本当に色々なことがあります。

同業の司法書士さん、日々ご相談に来られるご相談者、ご依頼者、毎日たくさんの方との出会いのあるしごとです。

不動産登記で、所有権移転等を申請するときには、不動産の評価が分かる書類を添付します。

固定資産評価証明書や、固定資産課税明細書等がそれに当たります。

固定資産評価証明書という書類は、市税事務所や市役所等で発行してもらうことができます。

これには、発行手数料がかかりますし、直接窓口に行くか、郵送で請求しなければ取れません。

これに比べて、

「課税明細書」

は、春ぐらいに、固定資産税の納税通知書が届くときに、その一部として一緒に入っている書類で、非課税である場合やその他、レアケース以外は、評価証明書でなく、この課税明細書でも登記申請は可能です。

売買による所有権移転はもっぱら評価証明書を使います。

それに対して、相続登記や、身内間での贈与などによる所有権移転の場合には、わたしは可能な限り課税明細をつけて申請しています。

この「固定資産課税明細書」についてどのような情報が記載されているかというと、その不動産の所在・地番、建物であれば家屋番号、あと地積や床面積などの情報が記載され、その物件ごとの固定資産の評価額などになります。

そして、普通は、どこかに

「令和2年度」

など何年度分の課税明細書かが記載されています。

先日はじめて、課税明細書上に何年度分かが記載されていない市にあたりました。

わたしは、登記申請のときには、課税明細書のページだけのコピーをつけていつも申請していますが、寝屋川市の物件の登記で、枚方出張所から連絡があって、

「課税明細書に年度が記載されていないから、表紙部分(1枚目の住所、宛名、公印のあるページ)のコピーも送って」

と言われ、初めて記載されていないことに気づきました。

うちは、割と全国かなり幅広く色々な場所の不動産の登記を様々な法務局に申請していますが、初めてのことだったのでそんなこともあるもんなんだな

と気持ちを引き締めました。

他の市でもそういった形で課税明細書を発行しているところもあるかもしれません。

そもそも、コピーで提出するときに、1枚目もつけている司法書士さんのほうが圧倒的に多いかもしれませんが、わたしみたいになるべく最低限の書類を常に試して、申請している司法書士さんには、シェアできたらよい情報かと思いました。

(あんまりいらん情報かもですが・・・(;^_^A

司法書士は早死にする仕事なのか?

わたしは、独立前に、2つの司法書士事務所で勤務していた経験があります。

昨年度、それらの事務所の所長(および実質所長)が、相次いで二人とも亡くなりました。

どちらも70歳前半。

早すぎるとしか思えません。

1人は、お酒が好きで、結構飲むタイプの方だったし、わたしが勤務していた当時も肝臓の病気で病院に通われていたので、それほど驚きませんしたが、やはりショックでした。

この事務所は、実際のところは、暇で仕事がなく一日中実務の本を読んで終わるような日もあり、なんで人を雇っているんだろう?と正直不思議でたまりませんでしたが、先生はお酒は好きだけど、人はよく、面倒見がよく、少し不器用なところも含めて少し生意気な言い方ですがかわいい人でした。

もう一人の方は、司法書士の資格はなかったのですが、実質は所長(以下所長と呼びます)で、事務所を経営されていました。

銀行や、信用組合に入っている、不動産決済がメインの事務所でしたので、司法書士の立会業務の実務については、この所長からほとんどを教えてもらったと言っていいぐらいです。

所長は、確かに司法書士の資格はなかったけど、その辺の司法書士よりも多くのそして長い経験を持ち、あらゆるトラブルにも対応し、個人のお客さんの相談にも足繁く訪問したり、本当に親身になって応じていて、そいうった素晴らしい仕事をすることにより、色々な人から信頼を得ている姿にわたしは心から感動し、尊敬していました。

事務所内では、威厳を保つためか、いつも厳しいふりをしていたところも非常に印象に残っています。

中では厳しいけど一歩外に出て一緒に決済に行くときは、

所長が初めて自分で不動産の決済に立ち会ったときに夜眠れなかった話とか、失敗談とか、ぶっちゃけの生の経験談を聞くことができて、そのことは独立して自分で司法書士事務所を経営するようになってからも、非常に役に立っていますし、時点時点で初心にかえるきっかけにもなっています。

所長は、メチャクチャ重くて大きなカバン(一目で司法書士って分かる昭和の司法書士が持ち歩いているカバン)を、肩に斜めがけして、一日中電車で決済や、法務局や、お客さん回りをしていて、いつも、冬でも汗だくで一生懸命な姿が今でも目に浮かびます。

こんな重労働、還暦になってするのはめちゃ大変やん! と心の中で思っていました。

所長が亡くなったことは、その事務所の代表司法書士からのハガキでの連絡で知りました。

実は、同じ事務所に同期合格の司法書士さんがいるのですが(その人も独立して、幅広く活躍しています)、上の通知を受けてあまりにもショックで、連絡を取ってみると、一緒に働いていた補助者(補助者歴半端ないぐらい長い)の人も少し前に亡くなったことを知りました。

その人は、さらに若くおそらく50代後半~60代前半だっと思います。

同じように、重い大きなカバンを下げ、一日中銀行や、法務局、お客さん周りをされていました。

同じ事務所で働いていた同期の司法書士さんは、亡くなった補助者の方ともわたしよりもずっと仲が良かったので、もっとショックを受けているようでした。

「この仕事は長くできない。早死にする。」

と。

もちろんこの同期の司法書士さんはやり手なので、司法書士や事務員を何人も雇い上手にされているので、わたしは心配していませんが、

その言葉には、確かにそうかもしれない と正直思いました。

わたしは、他の司法書士があまりしていないニッチな仕事もしていて、逆に不動産の決済の仕事はとても少なく、あって、月に2.3件という仕事量なので、それほど外回りはしません。

決済のときも、電車で移動ではなく、車で移動ができる環境に運よく恵まれているので、ドアtoドアで、それほど肉体労働にはなりません。

自分で経営するメリットは、仕事の量や、種類などをある程度調整することができる点です。

なるべく、司法書士ができる仕事以外は、補助者、事務員の力を借り、司法書士しかできない仕事のみをするようにしています。

ただ、自分で事務所をしていると、不動産決済にかかわらず、重い責任を常に感じなければならないというところは、避けようがありません。

でも、これは仕方ない。

責任があるから、遣り甲斐もあるし、それに見合った信頼を得られたり、収入を得られたりするわけで、こればかりは負荷がかかりすぎないように自分の精神をコントロールするしかないのです。

令和2年の登記研究4月号の質疑応答で、

信用金庫、信用組合、信用保証協会が(根)抵当権者であるときに、

登記記録に信用金庫等の取扱店の表示をして差し支えない

という掲載があったのち、実務的にも信用金庫等の取扱店の登記が可能となっています。

それまではどうだったかというと、管轄の登記所ごとに、信用金庫等でも取扱店(〇〇支店等)を登記できるところもあれば、銀行でないと登記できない登記所が混在していました。

長年そのような状況であったため、地域ごとに違うかもしれませんが、わたしが受ける案件では、信用金庫や信用組合の書類には、そもそも委任状等に「〇〇支店」という表記さえないところも多い。

ずっと取扱店の登記をしてこなかった、信用金庫や信用組合からしてみたら、司法書士ができるようになったことを伝えない限り、今まで通りされないのが普通となっていることが多い。

委任状等に「〇〇支店」という記載の欄がある信用金庫等に関しては、設定のときに担当者に、

「取扱店の登記はしておきますか?」

と確認してするようにしています。

先日、とある信用金庫の根抵当権設定のときに、担当者に上記の内容を伝えたところ、

「あ、それなら入れといてください」

ということだったので、申請書に記載して申請しました。

当日、希望を聞いてから埋めようと登記申請書には、取扱店の記載はせずに、申請前に手書きで埋めました。

そうしたら、完了謄本見たら、取扱店が登記されていない。

法務局に確認したところ、

「手書きで書いたら見落としても仕方ない。書く位置が少しずれてるから気づかない。」

ということを言われ、いったい何をおっしゃっているのだろう? 登記申請書に手書きで

「取扱店 〇〇支店」

と誰でも読める字で、信用金庫名の下あたり(確かに少し隙間が少なかったので、代表者の表示に近い場所に記載してましたが、普通に見落とすレベルではない)にきちんと記載していたのに、手書きだからどうこう、少し位置が下だからどうこう(少なくとも金融機関名付近には記載しているのに)と、自分らの落ち度ではない(←あきらかに見落としか、信用金庫だからスルーした以外のなにものでもないのですが)という説明から入って、

なんじゃこりゃ!?

と思いましたが、結局、職権更正可能ということで、上記のやり取り必要やったんか?無駄な時間・・・と思いつつも、追加設定があったため、信用金庫さんに確認したところ、

職権更正で時間がかかるなら、そのままでよいということで、結果そのままとなりました。

普通は必ず取扱店を登記する銀行と違って、今のところはそれほどこだわりのある信用金庫さん等は見当たりません。

ただし、これも今までずっと取扱店の登記をしていた法務局管轄付近の決済ですとまた違ってくるのかなとは思います。

また、これから何年か経ってくると、取扱店の登記をすることが普通となるのかもしれません。

今日は、共同根抵当権の登記についてです。

法務局の管轄をまたがる共同根抵当権の設定の登記申請は、同時に出すことができませんので、ひとつずつ申請することになります。

大抵は、購入(所有権移転)と同時に設定する物件についての登記申請が決済日当日に申請。

それが終われば、次の法務局の管轄に申請。

普通は、不動産価値が高いものから順次するでしょうか。

次の管轄の法務局に、共同根抵当権の設定(追加)の登記を申請するときに前登記証明書(前の法務局で根抵当権が設定されていることを証する登記簿謄本)を添付することになりますが、いったいどの不動産謄本を添付すればよいかということについて書きたいと思います。

まず、2つめの管轄の法務局には、1つ目の法務局で設定した根抵当権の記載がある登記簿謄本を添付します。

このとき、既に共同根抵当権である場合は、共同担保目録付きにすれば、すべての物件の登記事項証明書はなくてもそのうち1つの物件のものだけでOKです。

そして、2つ目の共同根抵当権(追加)の登記が完了しましたら、次に3つ目の法務局に申請となりますが、この時に添付する登記事項証明書は、

2つ目のの管轄に共同根抵当権の追加設定を申請したときに添付した前登記証明書(すなわち1つ目の法務局で登記した物件の謄本)および、二つめの法務局へ登記申請したあとに取得した2つ目の法務局に申請した対象物件の不動産謄本(必ず共同担保目録付きのものが必要)の両方を提出する、ということになります。

共同担保になっているということ自体は、2つ目の申請にかかる物件の不動産登記事項証明書だけを見れば分かりますが、1つ目の分も再度必要になるということになります。

二つ目の管轄分の不動産謄本だけでは、1つ目の管轄で申請した根抵当権が順位番号何番で登記されているかが記載されないからでしょうか。

追加設定が複数管轄にまたがるときは、どうしても時間が掛かってしまい、司法書士としては最短でできるように、戻ってきたらすぐに申請するを繰り返しますが、金融機関さんやお客さんに司法書士のせいで遅いと思われがちで、いつも心苦しいです。

あらかじめそれなりに時間が掛かる旨は伝えるようにはしておりますが、それでも気になりますね。

最近ブログの更新ができていない理由

最近ブログの更新頻度がかなり落ちています。

今年でまだ2つか3つめの記事。

平日ほぼ毎日更新が目標なのになさけない。

理由は、忙しいから。

あと、できるだけ役に立つ情報を上げたいと思えば思うほど手が回らない。

そりゃそうですよね。

実際、今年は例年の1月と比べてかなり忙しめです。

前年度は何か月かはコロナの影響を受けたものの、なんとかしのぎ。

今回の緊急事態宣言では、わたしがメインの業務としている帰化について法務局が新規相談などを停止していないので、非常に助かっています。

(止めると、法務局でのあとの処理がメチャクチャ大変になるのが容易に想像できます)

少しずつ落ち着きつつあるので、日々更新できる日も近いかも!?

大阪、兵庫もコロナによる緊急事態宣言が発令されました。

コロナ自体により影響を受ける方もいれば、緊急事態宣言が出ることにより仕事や生活に影響がある方もいます。

どのような生業かによって、今まで経験したこともなような危機に陥っている業種の方、逆に売り上げが上がって上向きになっている方、さまざまな状況の方がいらっしゃる。

ご依頼者の半分以上の方は、会社経営者か、個人で事業を行っている方なので、直にその話を聞く機会が多いのです。

自分はどうかと言えば、今のところは前回の緊急事態宣言が出たときほど業務への影響は感じられません。

ただし、前回緊急事態宣言が発令され、停止になった業務があったなどの経験があるため、万が一停止になったときのために今しなければならないことが、どんどんどんと積みあがって、やることが半端ない状況にここ数日はなっていました。

前もって準備できたり動けるところは動いておいて、なるべくご依頼者に負担にならないように、できる限りのことはしておきたい。

今日ぐらいに何とか、山積みだったリストは普通ぐらいに減ってきて、少しホッとしています。

司法書士の仕事には絶対に先読みが必要。

ことが起こる前にできることをすべてし、ご依頼者にも情報を共有していただき、選択肢を持っていただく。

自分が依頼者ならこうしてほしいを、実現するために奔走するのは、しんどいながらも、幸福な気持ち。

信頼してご依頼いただいたご依頼者が満足した結果を得られ、よかったと笑顔になることを想像すると、遣り甲斐と満足感のほうが圧倒的に上。

例年の1月よりもご相談のお電話も多く、何がどう影響しているのか分かりませんが、こんな時期だからこそ自分がお役に立てることを精一杯することが大切だと改めて感じています。

悠里司法書士・行政書士事務所(大阪市福島区) 代表 司法書士・行政書士まえかわいくこ

本日から通常営業を開始しております。

長くお休みを頂き、ご迷惑をおかけしておりました。

本年度もどうぞ何卒よろしくお願いいたします。

年末年始の間に何とかコロナ感染者数が減ればと期待しておりましたが、減るどころか爆発的に増加しています。

年末年始に病院にいかず自宅で様子を見ていた方が、休みがあけて集中しているのかと思います。

検査数が増えれば感染者数も増える。

感染者が減ってほしいのはもちろんのこと、とにかく、重症者が増えないように願うばかりです。

わたしはとえば、この連休中ほんとうにどこにも出ておらず、今日出勤の際に本当に久しぶりに外に出てな~というぐらい。

身体がなまってしかたなかったから、仕事はてんやわんやで大変だけど、休んでばかりよりはええわ~という気持ち。

早くコロナが落ち着いて、普通の生活が送れますように。

相変わらず祈ることと、自分がかからないためにできることを地道にするしかない日々ですが、耐えしのぐしかないですね。

より気持ちを引き締めて、絶対に感染しないという強い決心と行動を。

悠里司法書士・行政書士事務所(大阪市福島区) 代表 司法書士・行政書士まえかわいくこ

PDFにパスワードをかける(設定する)方法

PDFファイルにパスワードをかける方法

先日、PDFファイルにパスワードがかかっているときに、はずす方法を紹介しました。

PDFにパスワードがかかっているときに解除する方法

それとは逆に、今回は

「PDFファイルにパスワードをかける方法」

をUPします。

手順

1.Adobe Acrobat の上のほう(左端)のタブのファイル(F)をクリック

2.ずらっと表示される中から、「プロパティ(R)」(真ん中より少し下のほう)を選択

3.「セキュリティ」タブを選択

6.セキュリティ方法(M)で「パスワードによるセキュリティ」を選ぶ

7.「□文書を開くときにパスワードが必要(O)」にチェックを入れる。

8.設定したいパスワードを指示に従い2回入れる。 ※文書を保存するまでパスワードは設定されない旨の説明が出てきます。

9.上書き保存か、別に名前をつけて保存したら、パスワードが無事設定されます。

こうやって見てみると、セキュリティ解除するときの手順と少ししか変わらないですね。

自分でも、すぐに忘れてしまうので、忘れるごとに自分のこのブログを検索して、利用しております。

お役に立てましたら幸いです。