不動産決済で、売主に（根）抵当権などの担保権が残っていて、当日売買代金で返済をする場合のお話です。
一般の方向けに少し説明しますと、
不動産の売買が行われるとき、売主が購入の際あるいは事業などの目的で借り入れをして、その担保として売買対象の不動産に抵当権や根抵当権が設定されている場合があります。
事前に支払い終えていれば、不動産決済の日までに抹消しておけて、それができればそれに越したことありませんが、売却して入った売買代金で返済することもかなり多いのです。
その場合には、買主は、根抵当権等が現状消えていない不動産に対して先に売買代金を支払わないといけない状況が発生します。
なぜなら、その代金を支払わないと、担保権が消えないから。
卵が先か鶏が先かみたいな。
めっちゃ危ない気がしますよね～。
そう、メッチャ危ないんです。
だから、司法書士が必要となります。
担保権抹消に足りる書類を事前に確認したり、受領の手はずを整えたり、当日きちんと抹消に必要な入金がされ、抹消書類を無事受け取るために死力を尽くすというところは、不動産取引の安全性を確保するためには絶対に必要な条件となります。
ただし、この部分について、それほど慎重でない司法書士が多いのは事実です。
大抵は、仲介業者さん任せにしている場合が多い。
でも、私は、それでは司法書士の仕事として全く十分ではないし、一番重要な部分が欠けていると思う。
それは、さておき、
上記のような状況では、色々な方法で売買代金や抹消の銀行（金融機関）に振り込んだりするわけですが、
大きく分けて次の２つの方法があります。
１．売主名義の返済口座に振り込みや預け入れる方法で入れる
２．抵当権者である会社等の名義の返済用口座に振り込む
という方法です。
一つ目の方法は、売主名義の口座ですので、返済が必要な金額以上がその口座に入れば通常、自動的に返済したことになり抹消書類が受け取れますので、この場合は、売主が自分の名前で振り込んでも、単なる預入でも、買主が売買代金としてそのまま買主名義で振り込んでも、さらには誰の名前で振り込んでも金額が足りていれば問題ない。
しかしながら、二つ目の方法の場合は、振込人は売主でないといけないのが普通ですので、売主が自分の名前で振り込まないといけない。
あるいは、買主が振込人が売主の名前となる形で振り込まないといけない。
この、
「買主が売主の名前で振り込む」
が実は曲者です。
これを間違って買主の名前で振り込むと、抹消書類が受け取れない可能性が高い。
別人からの入金だと代位弁済の可能性もありうる。簡単に抹消書類は渡せないはず。
で、買主が売主の名前で振り込むというのが曲者な理由ですが、これはそれ、ホイホイとできるものではないからです。
買主が売主の名前で振り込むためには、例えば売主が会社であれば直近の履歴事項証明書、代表者の身分証明書のコピーなど、振込名義人の実在を証する書類などがないとできない。
不動産の仲介業者さんも詳しい会社さんから最近始めた業者さんまで様々なので、ここがきちんと確認できていなくて、スムーズに抹消書類が受け取れないということも実際には起きていると思われます。
私はここは司法書士の仕事と考え、確実に買主に何の担保もついていない綺麗な不動産の名義人になってもらうため、あるいは、新たに融資をした金融機関の信頼を裏切らないために、一番気を遣うところです。
自分が買主の司法書士でもそれは一緒。
買主だけの代理人なのに、売主の司法書士と言える部分の仕事までして仕事量半端ないな～報酬安いのに・・・
と思うことはしょっちゅうありますが、それでもしなければならないことはしないと安心できない。
司法書士しかこの危険性を理解していないのだから、自分がやるしかないのです。
わたしは、抹消に必要な金額と、入金先口座、名義人など確実に抹消書類が受け取れるために必要な情報をなるべく直接抹消金融機関等から入手し、当日も確認することまでやります。（もちろん、別々に司法書士がついている場合などで、当日当事者が来る場合は、そこまではしませんが、自分が売主の司法書士の場合、自分が買いの司法書士でも当日、売主が来ない場合などはします）
不動産決済における、抹消って本当に重要。
担保権ついていない時は、本当にほっとしますもん。
悠里司法書士・行政書士事務所（大阪市福島区） 代表 司法書士・行政書士まえかわいくこ