大阪の司法書士・行政書士のまえかわです。

不動産登記をするときには登録免許税という税金がかかります。

これは、登記申請を出すときに収めます。

具体的には申請書に印紙を貼って出すか、電子納付の方法によります。

かかる登録免許税の税率は何を原因とする登記かによって異なります。

例えば相続を原因とする所有権移転であれば１０００分の４、売買を原因とする建物の所有権移転であれば１０００分の２０などです。

この元になる価格は基本的に固定資産評価額です。

よって、固定資産課税明細書や固定資産評価証明書などに載っている評価額にこれらの税率をかけることになります。

マンションの場合は多少複雑です。

敷地権の価格が、評価証明書上按分価格で記載されていない場合は、敷地権割合で計算する必要があるためです。

また、規約共用部分がある場合などはそれも考慮しなければなりません。

固定資産税が非課税でも、登録免許税はかかります。

典型的なものは道路部分です。

この場合は、固定資産評価証明書に近傍宅地を載せてもらいその平米単価を基に計算をします。

わたしは、

平米単価ｘ全体の平米数ｘ１００分の３０ｘ敷地権割合　と計算しています。

固定資産評価証明書に近傍宅地の評価を載せてもらえない場合もあるようですが、その場合はその都度法務局に確認するようにします。（載せてもらえる役所管轄では、必ず載せてもらうようにします）

ところで、先日マンションの登録免許税を計算していると、住居部分と駐車場部分の敷地権割合と固定資産評価証明書上の割合が合わないな～～（汗）　となったことがありました。

資産税課に確認してから気づいたのですが、共有持ち分だったので駐車場のほうだけその割合を考慮した分母になっていただけで、実際に通分すれば同じ割合だったというわけでした。とほほ・・・。

とにかく、マンションの登録免許税の計算は、特に敷地権が多い場合、敷地権割合がそれぞれ違ったりする場合などは、一般建物、土地の計算に比べると手間がかかります。

しかし、登録免許税の計算は司法書士業務の要ですので、絶対間違えられません。

複雑な場合何回計算しても不安な気持ちになってしまうのは、わたしだけでしょうか！？

悠里司法書士・行政書士事務所（大阪）　代表　まえかわいくこ

大阪の司法書士・行政書士のまえかわです。

本年度は評価替えの年なので、４月１日からの新築建物の登録免許税の計算に関する「新築建物価格認定基準」が変わりますが、これはぎりぎりにならないと出ません。出次第司法書士にはＦＡＸがくるとのことです。

ところで、オンライン申請の登録免許税の特例（会社の設立登記や、所有権移転などの不動産登記など）についても、４月１日以降は減税が、現在の４０００円から３０００円に引き下げられますので注意が必要です。

悠里司法書士・行政書士事務所　所長　まえかわいくこ

土地について登記をしようとするとき、登記簿上と評価証明書上にある現況の地目が異なることはよくあります。

例えば、現況は「宅地」なのに、登記簿上は別の地目となっているなど。

今回は、稀なケースで、登記上は宅地なのに、現況は畑となっていました。

評価は畑ですので、かなり低いです。しかも、大阪府ではなく他府県の地方の畑ですので、本当にあっているのか思わず資産税課に確認してしまいました。

法務局に確認してみると、評価証明書通りで計算してOKとのこと。

今回の登記は相続を原因とする所有権移転登記でした。

これが贈与や売買となると、農業委員会等の許可が必要となるので注意が必要です。

大阪の悠里司法書士・行政書士事務所　所長　司法書士・行政書士　前川

今日は、京都のとあるところの不動産についての相続登記の見積りを受けました。

不動産謄本はまだ見れませんので、評価証明書だけですが、「墓地」というのがありました。

初めてお目にかかったので、登録免許税について調べました。

登録免許税法

第５条

次に掲げる登記等（第四号又は第五号に掲げる登記又は登録にあっては、当該登記等がこれらの号に掲げる登記又は登録に該当するものであることを証する財務省令で定める書類を添付して受ける者に限る。）については、登録免許税を課さない。

一～九号　省略

十　　墳墓地に関する登記

ということで、墓地は登録免許税も非課税でした。

司法書士なら間違えませんが、一般の方の中には固定資産税が非課税なら登録免許税も当然に非課税と思われる方も少なくないかと思います。

例えば、公衆用道路などは固定資産税は非課税でも、登録免許税がかかりますので計算の際はご注意ください。

贈与による所有権移転の登記をオンライン申請で出しました。

相続登記はオンラインで出しても登録免許税を収入印紙の郵送で提出していますが、今回は登録免許税が１００万近いので流石に郵送ではできません。

電子納付にするつもりです。

司法書士としては、通常登記申請書に収入印紙を貼付することにより登録免許税を納めます。

オンライン申請の場合は、司法書士の銀行口座より電子納付も可能ですので便利は便利なのですが、できるだけ印紙で納めたいという先生が多いと思います。

これは、もし不備があって取下げになったりした場合に、ご依頼者にバレてしまうからです。

現金納付でも電子納付でも、司法書士に還付してもらうためには申請者の委任が別途必要となります。

そうすると、補正のために取り下げたことが分かってしまいます。

補正で取下げになったことが分かれば司法書士としての立場がありません。

収入印紙で納めていれば、再使用証明を受けられますので出来上がりが少し遅れても、致命的な不備でなければなんとか乗り切れる場合も数多い。

てなワケで、司法書士は収入印紙で納めたい。

でも、額が多額になると現金納付しかできない場合もあります。売買や担保権の設定で登録免許税の額が数百万円になると、近くの銀行で現金納付しないと現生持ち歩くのは危険ですし、法務局でも印紙があるか分かりませんし。

一番最初に勤務していた司法書士事務所ではよく言われました。

「登録免許税と名変（所有権登記名義人表示変更登記）だけは間違えてはいけない」と。

肝に銘じます。

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司法書士試験の受験勉強中は何でも答えられたのに、合格から５年以上も経つとだんだん抜けていきますね(￣ー￣;

まあ、実践的な部分では得ている知識が格段に増えてはいるのですが・・・

本日は、マンションの登録免許税について。

知っている方にはどうってことない話ですが。

最近では区分建物（マンション）には敷地権がついているものがほとんどです。

所有権登記名義人住所変更（登記事項の変更）や抵当権抹消（登記の抹消）の登記などのように、不動産の個数を課税標準額とするときに、どう計算するのかちょっとややこしい。

例えば、同じマンションの２つの部屋を所有していて、両方の登記について所有権登記名義人表示変更の登記をしようとするとき、登録免許税はいくらか？

普通同じマンションであれば敷地権も同じであるので、敷地権が２つである場合は、不動産１つにつき1,000円との考えで、建物２つと敷地権２つで4,000円ということになります。

一瞬、各区分所有につき敷地権をそれぞれの区分所有ごとに別と考えて6,000円になるのでは？との疑問が出てきて・・・

当たり前なことでも覚えておかないといけないことが多すぎて、自然と抜けてしまう。

抜けては入れ、抜けては入れの繰り返しですね。この司法書士というお仕事は・・・(￣ー￣;

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不動産の相続の登記についてのQ＆Aのページです

明日から悠里司法書士・行政書士事務所はお休みをいただいております。

１７日火曜日より通常通り営業しております。

お盆休みは、法事や友達と遊んだり、日帰り家族旅行などやりたいことはたくさんありますが、しておかないといけない仕事があるのでなかなか予定が立てられません。

でも、何とか充実したお休みにできたらと思います。

休み明けに某銀行での抵当権設定の立会があるのですが、まだ関係書類が届いていません。

今回は少し遠方の方のご依頼であるのと、ご自身でできる手続きはしたいとのご意向もあり、住宅家屋証明の取得はご自身でしていただくことになりました。

ご依頼者は建物の表題登記（通常「土地家屋調査士」という専門家が手続きすることがほとんどです）もご自身でされるぐらい勉強熱心です。

今回登記する建物は、長期優良住宅認定を受けているので通常の住宅家屋の登録免許税より安くなります。

（平成24年12月31日までに取得したものに限る　※ブログ記載日現在の情報です）

所有権保存　１０００分の１   （租税特別措置法７３条の２第１項）

所有権移転　１０００分の１　（租税特別措置法７３条の２第２項）

抵当権の設定は租税特別措置法74条のまま

抵当権設定　１０００分の１

です。

長期優良住宅の場合は、登記だけではなく「住宅ローン減税」や「所得税の特別控除」、

「固定資産税」「不動産取得税」などの優遇があります。

詳しくは　

国土交通省　長期優良住宅の特例

長期優良住宅関係　

をご参照ください。とても分かりやすく解説されております。