本当に久々の更新となります。

日々の業務に忙殺され、このブログをおざなりにしておりました。

深く反省でございます。

さて、本題に入りますが、

先日、相続登記で、被相続人の住所の沿革がつかない（登記簿上の被相続人（=亡くなった名義人）の住所から最後（=死亡の時）の住所までを間断なく証明する書類が相続登記には必要となりますが、そのつながりが付く書類が揃えられない場合「住所の沿革がつかない」と実務上言われます）

ケースがありました。

住所証明書類の保存期間はかなり短いため、住所の沿革がつかないケースは頻繁におこります。

このときには、被相続人が対象不動産を取得したときの「登記済証」またた「登記識別情報」（いずれも、一般的に「権利証」と言われている書面です）を被相続人の一致を証する書類の一部として添付するのが、実務上の取り扱いととなっております。

先日、ご依頼者に上記の事情を説明して、ご用意いただいた権利証を確認すると、登記簿上の受付年月日および番号、と権利証（登記済証）に押されている、法務局の受付印の番号（年月日は合致、番号が１番違い）が異なっているという件がありました。

こういったケースは初めてでしたので、目を疑いましたが、何度確認しても、該当の登記の受付番号+１番の受付番号となっている受付印が権利証には押されていました。

登記官も人間ですので、間違えることもあるでしょう。

非常に稀な誤りかと思いますが、おそらく受付印を押すときに余ったのではないかと予測されます。

まあ、必要とされる権利証であることは、明らかなので、ご依頼者に説明しつつ、そのまま申請しましたら、気づいているのかいないのか分かりませんが、何事も指摘なく完了しました。（この件については、上申書内に記載はなしで申請しました）

これは、相続登記でしたから、それほど大きな問題ではない気もしますが、売買などですと、事前に法務局との打ち合わせも必要になるかと思うので、想定していないこともありうるという姿勢で、日々の業務を進めないといけないな～とあらためて感じました。

まあ、売買は、うちの事務所では非常に少なめですが。

今日は、祝杯を上げたい気分です。

と言いますのも、期待をしつつも、難しいかもしれないと思っていた相続登記が無事、事件中が終わっていた（=登記が完了したことを意味します）からです。

年末ごろに郵送で申請してから約二週間。

まだかまだかと、登記情報を毎日確認しつつ、待つ日々。

でも、補正とか、追加書類ある場合には、大概それほど待たされずに連絡が来るもの。

何となく、そのまま完了するような予感はしていましたが、実際に完了するとメチャクチャ嬉しい。

ただ、事後の謄本を見るまでは、ご依頼者への報告は待ちます。

万が一法務局の手違いで事件中になっていただけで登記が受付されていなかったり、本当は事件中なのに、完了扱いになっていたり、（でも、これほぼ０％と思います）とかなれば、ご依頼者をぬか喜びさせることになってしまいますので、この目で確実に見てからご報告します。

実は、３日ほど前にも同様に、ご自身では相続登記は難しいとあきらめていた方の登記（いずれも、在日韓国籍の方の相続の案件です）が完了し、ご報告するとものすごく喜ばれて、この仕事はええ仕事やな～と、毎日やりがいをいただいていると感じております。

少し前に終わった相続登記は、経験上、まあ通るだろうと予測はできていた内容でしたが、今日結果が分かったほうは、これでも行けるんや！　っている上限がはるかにあがったと言える内容でした。

詳しくは、また相続登記.netのほうのブログで書かせて頂こうと思います。

何にしても、本当によかった。早くご依頼者に報告したくて仕方ないです。

司法書士だったら誰でも

法務局からの電話が入ると、

「ドキーッ」

としますよね？

この間、普通に登録免許税を現金納付して納付書を添付して不動産登記の申請をした件で、

「登録免許税の納付を早くしてください」

という連絡が私が不在のときに事務所にかかってきていました。

決済が関わる登記だったので、さらに登録免許税もそれなりの金額が関わる登記で、こちらは

いつも以上にドキドキしました。

ただ、決済が関わる不動産登記なんて、絶対に立会後、即座に現金納付してその場で申請書に貼り付けたり、合綴するので、忘れるなんてことはまずないはず。

とはいえ、そんなに、堂々と、「納付してください」って断言するってめっちゃ不安になってきます。

結論から言うと、やはりきちんと納付してました。

納付書もつけていました。

登記官が、なんでそんな電話かけてきたかと言いますと、

今は、都市銀など大手の銀行では、税金関係を納付できるＡＴＭが設置されているところがあります。

今回は、そのATMで納付したため、通常の税務署が発行した納付書の形式と違った形となっていました。

具体的には、A4サイズで銀行名が入った書面で、上のほうには、取引日時や、取扱店、払込金額などの情報が記載され、下３分の２ほどに、いつもの税務署の納付書の控えがコピーされたような形で発行されます。

いくら形が違っても、なんか書面がついてて、納付書のコピーまで記載されてる書類が入っているのに、少し調べればわかるものを

「納付していない」と決めつけて、司法書士に補正の電話かけてくるって、登記官にも色々な質の人がいるものだと、腹立つという感情より、非常にがっかりしたというのが正直なところ。

司法書士が重い責任をもって精魂込めてする登記申請を、きちんと登記記録に残していただく大切な仕事を担うのが登記官。

気高く、質高く登記を全うしていただきたいと願います。

やっと、戻ってこれました！

と言っても、何のことか皆さんには分からないと思います。

少し前にサイトに不具合が起き、MTに入れなくなってしまっていました。

素人って本当に何にもできないな～と自分の無力さをまざまさと感じされておりました。

１５年近く続けてきたこのブログももう二度と更新できないのか？

あるいは、

一から3,000記事以上あるこのブログを作り直さないといけないのか？

と絶望的な気分になりながら、不具合が出たあとのこの２～３週間ほどを過ごしておりました。

記事を抜き出すことさえできたら、別のブログサイトを容易に作ることもできるらしい。

が、MTの管理画面にも行けないとなると・・・、絶望しかなかったです・・・。

「神様お願いします！一回だけ、たった一回だけでいいから管理画面からログインさせてください。記事のエクスポートさせてください」

という願いをし続けること数週間。

なんと、ここに戻ってこれたのです。

長いストーリーは役立ちそうな情報もたくさん含みますので、また追々UPするとして、この出来事は今年で一番嬉しかったかもしれない。

今日、実は朝からとある法務局で、ひと悶着してきて、さいて～な気分だったんですが、

そんなん一気にど～でもよくなりましたわ。

自分の１５年のブログが戻ってきた喜びで、舞い上がっております！

ここで、やはり重要だと思ったこと。

素人は素人でもド素人は、解決までたどり着けないということ。

この数週間、素人ながらも情報を集め、自分ながらに勉強し、どこにどう問い合わせどのような方法があり、その方法ごとに労力や費用はどれぐらいかかるのか、要因の可能性をひとつずつつぶしていき、その経過と現状を先方に伝えつつ、今回の答えにたどり着けたというのは、ただ何も知らない状態で素人がプロに聞くだけでは必要な情報は引き出せないということを示しています。

果てしなく続く暗闇から、あきらめや一からブログを作り直す決意など、段階を経て、ここまで覚悟したらなんでもやってやるぞ～という気持ちで自分なりのやれることをやって本当に良かったと思います。

ま～、プロならすぐに解決できることなのかもしれませんが・・・。そもそも、素人すぎてどこがそのプロやねん？も分かりませんでしたが。

いつも、自分も逆の立場でたくさんの方の役に立てているのかな？

同じように、助かったと感謝してもらえることも、今まで以上に身近に感じることができる気がします。

あまりにもテンションが上がりすぎて、文脈がアレですが、ブログを更新できる喜びを今かみしめております。

これからも何卒よろしくお願いいたします１

全国さまざま法務局に登記申請をしたり、帰化申請を受けて連絡を取ったり日々しておりますので、本当に色々な管轄の法務局に電話をかけます。

そこで、多いのが、自動音声電話につながって案内の番号を押さないと係りにつながらないシステムである法務局。

大阪法務局など大きな法務局では、ダイヤルインで直通番号もありますが、大抵は、代表番号から自動音声案内のプッシュ番号です。

法務局のサイトに自動音声案内のどの係は何番であるという案内が記載されていれば、いいのですが、

記載されていないホームページも多いです。

そんな時は、何番に当たるかをずっと聞いてからしか選択できず、せっかちな私なんかは、なんで書いてくれてないねん！って、独り言をぶつぶつ言いながら耐えています。

そして、そのようなサイトを見つけるたびにこのブログに情報あげてます。

今回は

長野地方法務局　松本支局です。

ホームページを見ると、登記、総務などと別の電話番号が記載されていますが、実際にかけてみると、どれも自動案内番号にかかります。

長野地方法務局松本支局の自動案内のプッシュ番号

プッシュ番号１　　登記事項証明書、その他証明、地番、家屋番号の紹介について

プッシュ番号２　　不動産登記について

プッシュ番号３　　その他について

となります。

３つしかないんかい？って、一瞬驚きましたが、少ないほうが最後まで聞かなくてよく、選びやすいのでいいんですが、それでも、ホームページに何番押したら、何っていうのを書いてくれてたら親切なのにと、本当に毎回のように思います。

株式会社、合同会社やその他法人の印鑑カード。

印鑑カードとは、法人の印鑑証明書を発行するときに必要となる大切なカードです。

この印鑑カードが発行されるタイミングは、会社や法人を設立したとき、管轄外に本店を移転した時、代表取締役変更などのタイミングで印鑑カードを引き継がずに新しく発行したときなどなど・・・色々な場合に発行されます。

そして、この会社や法人の印鑑カードですが、登記申請の管轄の法務局でなくても実は発行が可能です。（少なくとも大阪管轄では。他の管轄は調べていませんがおそらくできるのではないかと）

ただし、「同じ法務局の支局（または出張所）である場合」ということになります。

具体的に説明いたしますと、

例えば、会社や法人を大阪府茨木市に設立したとします。

登記申請の管轄は、

「大阪法務局　北大阪支局」

となります。

通常でしたら、大阪法務局北大阪支局で印鑑カードを受け取ることがほとんどかと思います。

この場合、

「大阪法務局　本局」

「大阪法務局　堺支局」

「大阪法務局　東大阪支局」

「大阪法務局　岸和田支局」

「大阪法務局　富田林支局」

で受け取れるということになります。

会社法人登記の管轄ではない、岸和田支局、富田林支局でも受け取れます。

他の管轄の法務局で受け取るメリットがあるケースは少ないかもしれませんが、たとえば、本店の管轄の法務局より行きやすい法務局の支局が近くにあれば、そこで受け取ることができれば楽ですよね。

特に司法書士にとっては、別の件でいく法務局で一緒に受け取れたら、非常に仕事が進めやすいので、かなりメリットは大きいです。

なお、大阪法務局管轄では、出張所でも可能な法務局があります。大阪市内の出張所（天王寺出張所、北出張所）は発行不可、それ以外の出張所（池田出張所、枚方出張所、守口出張所）では、発行が可能。

よって、上記支局に加え

「大阪法務局　池田出張所」

「大阪法務局　枚方出張所」

「大阪法務局　守口出張所」

でも、受け取れるということになります。（本ブログ作成時点での情報です）

ちなみに、印鑑カードを受け取った後に、会社や法人の印鑑証明書を発行してもらうのは、支局でなくても、出張所レベルの法務局（上記の天王寺出張所、北出生所を含む）でも発行が可能です。

印鑑証明書の取得は本当に一番行きやすい法務局で取得すればよい、ということになります。

さすがに１０数年も司法書士を続けてきて、同じ登記申請を３回も出すことがあるとは、誰が想像できたでしょう？

ってわけで、本題ですが、先日このブログの別の記事で、事前通知で取下げになる件という内容を書かせていただきました。

今回の内容は、それに関するものです。

贈与を原因とする所有権移転登記。

ただし、義務者の方は権利証が見当たらない。

これが他人間の売買などでしたら、権利証が見当たらない場合には、司法書士が「本人確認情報」という書類を登記名義人等に違いないことを確認したうえで、司法書士の責任で作成して、登記を進めますが、今回は親子間の贈与で、既に贈与契約も終わっていて登記だけが済んでいない状態なので、わざわざ司法書士費用が余分にかかる「本人確認情報」ではなく、事前通知で進めることを提案し、

※ちなみに事前通知制度とは、通常登記済証・登記識別情報（権利証）の添付が必要な登記で、添付できない場合に、取り合えず権利証なしで登記申請をし、その後法務局から本人限定受取郵便等で送られてくる事前通知に登記申請のときに捺印した実印で捺印し、法務局に期限内に返送することによって、権利証なしでも登記を進めらるという制度です）

それで進めよう。

ということになりました。

が、そこからがメチャクチャ長かった。

直接お会いするのが難しかったので、本人限定受取郵便で義務者の方に書類等をお送りし、意思確認等をさせていただいた上で、

「登記申請の際には、再度同様な形で本人限定受取郵便が法務局から来ますので、受領して実印を捺印して、ご返送をしていただいて、初めて手続きが完了します」

という内容を、メールでも何度か、そして口頭でも数回お伝えしていた・・

にもかかわらず、一回目は、事前通知が受け取られず、法務局に戻っていった。

これで、一回目の取下げ確定。

事前通知の場合は、事前通知を受領しない場合は、登記は取下げ（原則は却下？）となり、再発送はされません。

あれだけ、伝えていてもダメか、と思いながらも、自分にも責任全くないとは言えないと思い、無報酬で、取下げ、そしてすぐに再申請。

「今度こそは、本人限定郵便の事前通知をきちんと受け取って、印鑑証明書の印影の実印で捺印して、早めに返送してくださいね」

とこれも、何度も伝えた。わたしなりには頑張った。

そしたら、また法務局から連絡があり

「実印ではないですね。」

と言われ、２回目の取下げ。

実印間違えて押しても取下げ（原則却下？）ですわ。一回の申請では、もっかい押し直しのチャンスはもらえません。

取下げって、今まで司法書士してきて、忘れたころに4～５年に一度するかしないか程度で、数えるほどしかしたことなかったので、

取下げと聞けば、取下書の作り方や、再使用証明の書き方など、慣れていないものを調べないといけないから、

「面倒やな～」

と思っていたけど、今回二回もすぐに取下げしたら、もう取下げもプロですわ。

「受付番号と、収入印紙の券面内訳、現金納付は、納付の金融機関と支店名お願いします」

って、登記官もびっくりするぐらいスラスラと取下げに必要な情報を羅列できてしまう自分が少し悲しい・・・。

でも、めげません。

さすがに、

「本人確認情報でしたら確実に一回でできますけど・・・」

と提案してみましたが、

「お金はないっ！！」

ということで、即却下。

３回目の申請です。

「ここまで来たら、何度でも出してやろうやないか！！」

って、変な覚悟ができてきます。

申請して、２週間、何事もなく無事終了。

当たり前のことやのに、長かったこの道のりを考えると、何となく達成感。（味わう必要のある達成感かはさておき・・）

なんでも経験ですね。

取下げだけは得意になりました。

ただ、取下げは上手になってもいい司法書士にはなれないよな～。

そりゃそうや。

1人で突っ込んでしまいました・・・。

本日は、不動産登記申請の際の「事前通知制度」についてのお話です。

不動産登記申請、代表的なもので説明しますと、

「所有権移転登記申請」

のケースで言えば、登記済証または登記識別情報（いわゆる登記済権利証書「権利証」）を紛失している場合にこの

「事前通知制度」

の出番となります。

ただし、この「事前通知」制度はどんな所有権移転登記にも使えるわけではなく、通常、「売買」など当日、お金が動く決済を伴う登記には使えない制度となります。

具体的な流れとしては、

「所有権移転登記」

に必要である、上記登記済証または登記識別情報を添付せずに登記申請をします。

そして、登記申請に問題がなければ、登記義務者（贈与などでしたら、贈与者=あげるほうの人となります）に対して、法務局から本人限定受取郵便等にて通知が届き、そこに法務局に登記申請で提出している印鑑証明書の印影と同じ実印にて捺印し、法務局に期間内に返送することにより無事登記が完了する。

という形になります。

ここで、実印をきちんと捺印し、期間内に法務局に返送すればよいのですが、

本人限定受取郵便等を受け取らなかったり、実印を捺印せず別の印鑑を押して返送してしまったり、期間内に返送しなかったりすると、取下げて再申請となりますので、注意が必要です。（却下になる可能性がないといは言えませんが、実際には却下になることは考えにくい気がします・・・）

司法書士としては、ご本人には、よくよく書類の受領、実印の捺印、返送について伝えておく必要があります。

※ただし、代わりにすることができない部分なので、お願いするしかできないのが、歯がゆいところですが・・・。

不動産登記で、所有権移転等を申請するときには、不動産の評価が分かる書類を添付します。

固定資産評価証明書や、固定資産課税明細書等がそれに当たります。

固定資産評価証明書という書類は、市税事務所や市役所等で発行してもらうことができます。

これには、発行手数料がかかりますし、直接窓口に行くか、郵送で請求しなければ取れません。

これに比べて、

「課税明細書」

は、春ぐらいに、固定資産税の納税通知書が届くときに、その一部として一緒に入っている書類で、非課税である場合やその他、レアケース以外は、評価証明書でなく、この課税明細書でも登記申請は可能です。

売買による所有権移転はもっぱら評価証明書を使います。

それに対して、相続登記や、身内間での贈与などによる所有権移転の場合には、わたしは可能な限り課税明細をつけて申請しています。

この「固定資産課税明細書」についてどのような情報が記載されているかというと、その不動産の所在・地番、建物であれば家屋番号、あと地積や床面積などの情報が記載され、その物件ごとの固定資産の評価額などになります。

そして、普通は、どこかに

「令和２年度」

など何年度分の課税明細書かが記載されています。

先日はじめて、課税明細書上に何年度分かが記載されていない市にあたりました。

わたしは、登記申請のときには、課税明細書のページだけのコピーをつけていつも申請していますが、寝屋川市の物件の登記で、枚方出張所から連絡があって、

「課税明細書に年度が記載されていないから、表紙部分（１枚目の住所、宛名、公印のあるページ）のコピーも送って」

と言われ、初めて記載されていないことに気づきました。

うちは、割と全国かなり幅広く色々な場所の不動産の登記を様々な法務局に申請していますが、初めてのことだったのでそんなこともあるもんなんだな

と気持ちを引き締めました。

他の市でもそういった形で課税明細書を発行しているところもあるかもしれません。

そもそも、コピーで提出するときに、1枚目もつけている司法書士さんのほうが圧倒的に多いかもしれませんが、わたしみたいになるべく最低限の書類を常に試して、申請している司法書士さんには、シェアできたらよい情報かと思いました。

（あんまりいらん情報かもですが・・・(;^_^A

わたしは、独立前に、２つの司法書士事務所で勤務していた経験があります。

昨年度、それらの事務所の所長（および実質所長）が、相次いで二人とも亡くなりました。

どちらも７０歳前半。

早すぎるとしか思えません。

1人は、お酒が好きで、結構飲むタイプの方だったし、わたしが勤務していた当時も肝臓の病気で病院に通われていたので、それほど驚きませんしたが、やはりショックでした。

この事務所は、実際のところは、暇で仕事がなく一日中実務の本を読んで終わるような日もあり、なんで人を雇っているんだろう？と正直不思議でたまりませんでしたが、先生はお酒は好きだけど、人はよく、面倒見がよく、少し不器用なところも含めて少し生意気な言い方ですがかわいい人でした。

もう一人の方は、司法書士の資格はなかったのですが、実質は所長(以下所長と呼びます）で、事務所を経営されていました。

銀行や、信用組合に入っている、不動産決済がメインの事務所でしたので、司法書士の立会業務の実務については、この所長からほとんどを教えてもらったと言っていいぐらいです。

所長は、確かに司法書士の資格はなかったけど、その辺の司法書士よりも多くのそして長い経験を持ち、あらゆるトラブルにも対応し、個人のお客さんの相談にも足繁く訪問したり、本当に親身になって応じていて、そいうった素晴らしい仕事をすることにより、色々な人から信頼を得ている姿にわたしは心から感動し、尊敬していました。

事務所内では、威厳を保つためか、いつも厳しいふりをしていたところも非常に印象に残っています。

中では厳しいけど一歩外に出て一緒に決済に行くときは、

所長が初めて自分で不動産の決済に立ち会ったときに夜眠れなかった話とか、失敗談とか、ぶっちゃけの生の経験談を聞くことができて、そのことは独立して自分で司法書士事務所を経営するようになってからも、非常に役に立っていますし、時点時点で初心にかえるきっかけにもなっています。

所長は、メチャクチャ重くて大きなカバン（一目で司法書士って分かる昭和の司法書士が持ち歩いているカバン）を、肩に斜めがけして、一日中電車で決済や、法務局や、お客さん回りをしていて、いつも、冬でも汗だくで一生懸命な姿が今でも目に浮かびます。

こんな重労働、還暦になってするのはめちゃ大変やん！　と心の中で思っていました。

所長が亡くなったことは、その事務所の代表司法書士からのハガキでの連絡で知りました。

実は、同じ事務所に同期合格の司法書士さんがいるのですが（その人も独立して、幅広く活躍しています）、上の通知を受けてあまりにもショックで、連絡を取ってみると、一緒に働いていた補助者（補助者歴半端ないぐらい長い）の人も少し前に亡くなったことを知りました。

その人は、さらに若くおそらく５０代後半～６０代前半だっと思います。

同じように、重い大きなカバンを下げ、一日中銀行や、法務局、お客さん周りをされていました。

同じ事務所で働いていた同期の司法書士さんは、亡くなった補助者の方ともわたしよりもずっと仲が良かったので、もっとショックを受けているようでした。

「この仕事は長くできない。早死にする。」

と。

もちろんこの同期の司法書士さんはやり手なので、司法書士や事務員を何人も雇い上手にされているので、わたしは心配していませんが、

その言葉には、確かにそうかもしれない　と正直思いました。

わたしは、他の司法書士があまりしていないニッチな仕事もしていて、逆に不動産の決済の仕事はとても少なく、あって、月に２．３件という仕事量なので、それほど外回りはしません。

決済のときも、電車で移動ではなく、車で移動ができる環境に運よく恵まれているので、ドアtoドアで、それほど肉体労働にはなりません。

自分で経営するメリットは、仕事の量や、種類などをある程度調整することができる点です。

なるべく、司法書士ができる仕事以外は、補助者、事務員の力を借り、司法書士しかできない仕事のみをするようにしています。

ただ、自分で事務所をしていると、不動産決済にかかわらず、重い責任を常に感じなければならないというところは、避けようがありません。

でも、これは仕方ない。

責任があるから、遣り甲斐もあるし、それに見合った信頼を得られたり、収入を得られたりするわけで、こればかりは負荷がかかりすぎないように自分の精神をコントロールするしかないのです。