司法書士のまえかわです。

ブログの更新頻度が相変わらず低いままの日々。

このブログに、定期的に訪れていただいている方から、

「この間、２２０万アクセス突破していましたよ。」（※桁間違えていました・・・。最初２２万アクセスって記事で作成してしまっていましたが、桁数違っていました。m(__)m）

と教えて頂き、確認すると

確かに超えてましたわ・・・。

本来なら、毎日更新していて、するべきブログなのですが、最近では数か月に一度という頻度。

これではいけません。

しょーもないことでも、近況的なことでも、月１は更新しなくては。

といいつつ、４月１日からついに始まる、相続登記の義務化。

どれぐらい業務が増えるのか、想像もつかず、少し恐ろしささえ感じていますが・・。

それより、今まで発生した相続についての、３年後あたりがもっと怖いよね・・・と事務員さんと懸念しております。

そんな、こんなでこれからもブログ更新はままなるのかどうか・・・

このような今日この頃でございます。

本当に久々の更新となります。

日々の業務に忙殺され、このブログをおざなりにしておりました。

深く反省でございます。

さて、本題に入りますが、

先日、相続登記で、被相続人の住所の沿革がつかない（登記簿上の被相続人（=亡くなった名義人）の住所から最後（=死亡の時）の住所までを間断なく証明する書類が相続登記には必要となりますが、そのつながりが付く書類が揃えられない場合「住所の沿革がつかない」と実務上言われます）

ケースがありました。

住所証明書類の保存期間はかなり短いため、住所の沿革がつかないケースは頻繁におこります。

このときには、被相続人が対象不動産を取得したときの「登記済証」またた「登記識別情報」（いずれも、一般的に「権利証」と言われている書面です）を被相続人の一致を証する書類の一部として添付するのが、実務上の取り扱いととなっております。

先日、ご依頼者に上記の事情を説明して、ご用意いただいた権利証を確認すると、登記簿上の受付年月日および番号、と権利証（登記済証）に押されている、法務局の受付印の番号（年月日は合致、番号が１番違い）が異なっているという件がありました。

こういったケースは初めてでしたので、目を疑いましたが、何度確認しても、該当の登記の受付番号+１番の受付番号となっている受付印が権利証には押されていました。

登記官も人間ですので、間違えることもあるでしょう。

非常に稀な誤りかと思いますが、おそらく受付印を押すときに余ったのではないかと予測されます。

まあ、必要とされる権利証であることは、明らかなので、ご依頼者に説明しつつ、そのまま申請しましたら、気づいているのかいないのか分かりませんが、何事も指摘なく完了しました。（この件については、上申書内に記載はなしで申請しました）

これは、相続登記でしたから、それほど大きな問題ではない気もしますが、売買などですと、事前に法務局との打ち合わせも必要になるかと思うので、想定していないこともありうるという姿勢で、日々の業務を進めないといけないな～とあらためて感じました。

まあ、売買は、うちの事務所では非常に少なめですが。

司法書士のお仕事をしていると、

「司法書士って、意外と名前が長く残るものだな～」

と感じる場面があります。

それは、古い権利証（登記済証）を見るときです。

相続登記をするときなどに、参考資料や、登記申請の添付書類としてご用意いただいた古い権利証を目にすることも多く、

その中には、一体いつの？

っていうぐらい古い書類であることもあります。

その申請書や表紙(まとめて権利証）に記載されている司法書士の名前は、その司法書士がいなくなってからも、長い間、大切な権利証として保管され

その司法書士の存在も何十年経ってから、権利証とともに復活してくる。

わたしは、そのような古い権利証を目にするたびに、何だか趣きを感じるのです。

自分がいなくなっても、権利証に名前が残るって考えると、

あらためて司法書士っていう仕事を誇りに思う気持ちが強くなります。

最近では、昔の権利証と違って、申請書副本が登記済証（権利証）となっておらず（昔は、登記の申請書自体の副本が登記済証になっていました、他の書類のコピーが登記済になることもあります）

登記識別情報が権利証となりますが、登記識別情報自体には、司法書士の氏名は記載されていないものの、

権利証として保管する書類の中に通常含まれる、「登記完了証」に司法書士の申請した情報が記載され、また表紙にも司法書士の名前は記載されるので、自分の名前も相当年数長くは保管されるものと想像します。

昔は、自分の氏名があまり好きではなかったけど、

いまは、

「司法書士　前川郁子」

は、大好きになりました。

毎日、誇りをもって心から愛する仕事をできていることは本当に幸せなことだと実感しています。

生涯現役司法書士を目指し、一日一日、ご依頼者のお役に立てるように、引き続き頑張ります！！

今日は、祝杯を上げたい気分です。

と言いますのも、期待をしつつも、難しいかもしれないと思っていた相続登記が無事、事件中が終わっていた（=登記が完了したことを意味します）からです。

年末ごろに郵送で申請してから約二週間。

まだかまだかと、登記情報を毎日確認しつつ、待つ日々。

でも、補正とか、追加書類ある場合には、大概それほど待たされずに連絡が来るもの。

何となく、そのまま完了するような予感はしていましたが、実際に完了するとメチャクチャ嬉しい。

ただ、事後の謄本を見るまでは、ご依頼者への報告は待ちます。

万が一法務局の手違いで事件中になっていただけで登記が受付されていなかったり、本当は事件中なのに、完了扱いになっていたり、（でも、これほぼ０％と思います）とかなれば、ご依頼者をぬか喜びさせることになってしまいますので、この目で確実に見てからご報告します。

実は、３日ほど前にも同様に、ご自身では相続登記は難しいとあきらめていた方の登記（いずれも、在日韓国籍の方の相続の案件です）が完了し、ご報告するとものすごく喜ばれて、この仕事はええ仕事やな～と、毎日やりがいをいただいていると感じております。

少し前に終わった相続登記は、経験上、まあ通るだろうと予測はできていた内容でしたが、今日結果が分かったほうは、これでも行けるんや！　っている上限がはるかにあがったと言える内容でした。

詳しくは、また相続登記.netのほうのブログで書かせて頂こうと思います。

何にしても、本当によかった。早くご依頼者に報告したくて仕方ないです。

またまた、サイトの不具合のお話です。

定期的にこういうことが意図せず起こります。

今回は相続登記のサイトのワードプレスのプラグイン　「Google XML Sitemaps」　の更新ボタンをふとクリックしてしまったあと、

相続登記サイトのいずれのページも、また管理画面にさえ入れなくなってしまいました。

そのときのエラーは、

Fatal error: Can't use function return value in write context in /○○○/users/○/○○○○/web/○○○○/wp-content/plugins/google-sitemap-generator/class-googlesitemapgeneratorloader.php on line 71

という表示でした。

どのページにアクセスしても上記の状態。

以前に似たようなケースがあったので、同じようにしてみました。

まず、上記で表示されている　

「google-saitemap-generator」

の中の「googlesitemapgeneratorloader.php」

というファイルをレンタルサーバー会社にログインして、開いてみました。

そして、その内容を秀丸にすべてコピペ。

もし、全角スペースなど制御文字が入っていたら秀丸で保存はできないので、どこか判明してそれを消せば以前は解決した経験から同様にやってみましたが、普通に保存できてしまったので、素人のわたしにも理由が分かりませんでした。

次にやったことは、レンタルサーバーの契約でバックアップを定期的にとっているので、バックアップされた「googlesitemapgeneratorloader.php」の内容を確認してみて、７１行目をコピペすれば行けるんじゃないかと思い、開いてみたら、全く違う構文になっていて、この方法は無理だとすぐに分かりました。

これは、コピペでは対処できないとあきらめ、次の方法を検討。

今度は、直近のバックアップから「google-saitemap-generator」をダウンロードしてきて、それをFTTTPでアップロードする方法。

もちろん、失敗するかもしれないので、現状の表示されない状態でのバックアップも念のためにとっておき（というか、今回、「Google XML Sitemaps」の更新ボタン押す前にそれをすべきだったのが一番の反省点ですが・・）、やってみると、

うまくいきました！！

もし、上記の方法でうまくいかなかった場合は、直近のバックアップデータですべてを復元して、そのバックアップ作成時以降に追加で作ったブログ記事を同じURLで再作成することを考えていたのですが、何とか表示されているようなので、今回は解決できたと思います。

まだ、細かいところまで確認していないので、不具合できているかもしれませんが・・・

今回も思うことはレンタルサーバーのバックアップ契約は必須だな～ということ。

そして、何か変更を加える時は、必ず直前にバックアップを作成しておくこと。

今回は、それほど時間かけずに解決まで来れてよかったです。

最近は、少し帰化が減っていて、相続が増えていたので、何日もサイトがダウンしているとかなり影響を受けるところでした。

毎日色々なことを勉強させていただいているな～と感謝です。

相続登記などを司法書士が受けた際は、最初の段階で、固定資産の評価証明書や、課税明細書および不動産謄本の確認をすると思います。

そもそも、着手する前に見積もりの時点で上記書類を確認するのが一般的と言えます。

最初の段階で用意できない場合でも、早い段階で確認をし、特に建物の場合は未登記である場合もあり、未登記の場合は、表題登記をして相続人の名義にするか、未登記のままにしておくかなどいろいろな事情をお伺いしたうえで、情報をお伝えし、決めていただくような流れになると思います。

相続登記をすべき物件の確認方法は色々あると思います。

権利証を確認したり、名寄帳を取り寄せたり。

それでも、漏れる可能性はあります。

今回は、前の相続で他の司法書士が受けた相続登記で建物が一つ漏れていた件が今回うちの事務所でお受けして判明しました。

調べていくと、はっきりした理由がありました。

この管轄の市役所の発行する書類では、地域によって、課税明細書上に、登記されている建物でも家屋番号がのらないことがあるようで、実際には、登記されている家屋があるものの、すべて底地の土地の地番で同じ番号が記載されています。

例えば、土地の所在が　〇〇町５５３番地上　の建物４つであれば

区分　　物件の所在・地番（家屋番号）

家屋　　〇〇町５５３

家屋　　〇〇町５５３

家屋　　〇〇町５５３

家屋　　〇〇町５５３（未登記）

のような形です。

ちなみに上は今回のケースで、ひとつにだけ（未登記）とあり、それ以外は登記されている建物であったということになりますが、資産税課に確認して、それぞれがどの登記建物に当たるかの判断をしてもらわなければどの家屋番号の物件かは、判別できません。

また、一見未登記に見えるのです。

このようなことは非常にまれと思われますが、実際に登記漏れは発生しており（不名誉なことに、権利証などを見ればどの司法書士が前の相続登記をしたか分かります・・）、避けることは実際にはできたと判断します。

課税明細や名寄帳上で、一見未登記に見える物件でも、あまり申請したことのない管轄の場合には役所に確認すればこういった状況は避けられますので、念のため確認したほうがよいでしょう。

追記：上記の役所では名寄帳では問い合わせし、関係資料をFAXした上で照らし合わせてもらい、家屋番号の記載ができるということでした。ただ、最初にそのまま発行してもらった名寄には家屋番号はやはり記載されていませんでした。

本日こんなことがありました。

先日、うちの事務所で、相続登記用の韓国書類の収集と翻訳をお受けさせていただいた司法書士さんよりご連絡を頂き、

海外在住の日本人の方が売主である売買の所有権移転の代理について、お尋ねがありました。

その司法書士さんは、他の仕事で手が回らないから、よかったら受けてもらえないか？

という内容でした。

お話を詳しくお伺いしていくと、決済を伴う売買ということでしたので、実際の対面ができないと難しいと判断し、今回はお受けするのはご遠慮させていただきました。

海外にお住いの方が売主となる決済を伴う所有権移転登記をよく受けている司法書士さんなら、テレビ通話などで本人確認をして、決済GO！ってされている方もいるかもしれませんが、やはり、それだけでは不安というのが正直なところです。

まあ、元々信頼関係のある取引先の親族であったり、特別な信頼できるルートで来たら、できる限りの本人確認手段をしてお受けするかもしれませんが・・・。

決済を伴わない売買や相続による所有権移転の場合は、やり取りを重ねご本人確認や、意思確認をきっちりできる場合は、お受けすることはそれなりにあります。

特に、韓国にお住いの方のご協力が必要になった場合とか、何回かありました。

司法書士によって、海外に住む方に対する本人確認の厳格度について考え方はそれぞれ異なると思います。

ここ１～２年の間で、件名みたいな？？？となることが２回ほどありました。

どういうこと？って感じですが・・・。

先日、相続登記をしたあとで、相続人からの抵当権抹消登記の申請書を作ろうと（普通同時に出すんですが、このケースは相続登記先行でないと、抹消書類をご本人が受け取れなかったです。）登記簿謄本を改めて見ていると、

抵当権の設定日が、令和２年６月３０日

相続登記の原因日を見ると、令和２年１０月３０日（=ふつい死亡の日）となっている。

え～っなんでなんでって、少しパニクって、あたふた、死人が生き返ったのか？　なんてちょっとゾ～っとした気分になってたけど、

何のことはない、

「令和」と「平成」

を見間違っていただけ。

要するに、抵当権の設定は、　平成２年６月３０日

所有者の死亡の日は、　令和２年１０月３０日

でふつ～の内容で、稲川淳二さんの出番はなかった・・・。

最近令和になってから、桁数が少ないのは、令和っていう脳になっていたから、近い数字で出てくると、一瞬判断が鈍るときがある。

前も一回えっ？えっ？って別のパターンでなった時があって、気を緩めると目（脳？）が間違える。

流石に二回間違えたら（特に今回みたいに、少し怖い記憶が植えつけられれば）、もう次はしない自身はあるけど。

まさかそんな見間違い・・・と思っている人に限って間違えるんですよね～。

お気を付けください。

不動産登記で、所有権移転等を申請するときには、不動産の評価が分かる書類を添付します。

固定資産評価証明書や、固定資産課税明細書等がそれに当たります。

固定資産評価証明書という書類は、市税事務所や市役所等で発行してもらうことができます。

これには、発行手数料がかかりますし、直接窓口に行くか、郵送で請求しなければ取れません。

これに比べて、

「課税明細書」

は、春ぐらいに、固定資産税の納税通知書が届くときに、その一部として一緒に入っている書類で、非課税である場合やその他、レアケース以外は、評価証明書でなく、この課税明細書でも登記申請は可能です。

売買による所有権移転はもっぱら評価証明書を使います。

それに対して、相続登記や、身内間での贈与などによる所有権移転の場合には、わたしは可能な限り課税明細をつけて申請しています。

この「固定資産課税明細書」についてどのような情報が記載されているかというと、その不動産の所在・地番、建物であれば家屋番号、あと地積や床面積などの情報が記載され、その物件ごとの固定資産の評価額などになります。

そして、普通は、どこかに

「令和２年度」

など何年度分の課税明細書かが記載されています。

先日はじめて、課税明細書上に何年度分かが記載されていない市にあたりました。

わたしは、登記申請のときには、課税明細書のページだけのコピーをつけていつも申請していますが、寝屋川市の物件の登記で、枚方出張所から連絡があって、

「課税明細書に年度が記載されていないから、表紙部分（１枚目の住所、宛名、公印のあるページ）のコピーも送って」

と言われ、初めて記載されていないことに気づきました。

うちは、割と全国かなり幅広く色々な場所の不動産の登記を様々な法務局に申請していますが、初めてのことだったのでそんなこともあるもんなんだな

と気持ちを引き締めました。

他の市でもそういった形で課税明細書を発行しているところもあるかもしれません。

そもそも、コピーで提出するときに、1枚目もつけている司法書士さんのほうが圧倒的に多いかもしれませんが、わたしみたいになるべく最低限の書類を常に試して、申請している司法書士さんには、シェアできたらよい情報かと思いました。

（あんまりいらん情報かもですが・・・(;^_^A

不動産の登記簿謄本（登記情報、登記事項証明書など）は、誰でも基本的に誰でも取得等が可能です。

ただし、全く関係ない誰かのを見るということは普通しません。

不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）はお金がかかるので。

自分が持っている不動産に関する登記事項証明書は、何度か見る機会があると思います。

物件を購入して取得したとき、金融機関で住宅ローンの借り換えをしたとき、相続登記などで名義が変わったときなど。

単独所有の物件なら自分の情報しか見れません。

ところが、共有になっている場合は、他の共有者の住所氏名や、どこの抵当権が付いていて、いくら借りたかという情報までざっくりですが、知ることができます。

で、共有になっている物件で、もし住宅ローンが払えなくなって、差し押さえや競売などになった場合などは、他の共有者が不動産の謄本を取ったときバレバレになるわけです。

通常、他人さまと共有になっているということは、道路部分を共有しているか、マンションの敷地で、敷地権である旨の登記がされていないようなケースなので、ご近所さんである可能性が高い。

「〇〇号室の〇〇さん、住宅ローン払えなくなって、競売にかかってるわ」

なんて、丸バレになってしまうのです。

まあ、何もない限りそんなに不動産の登記簿謄本など取得しませんので、頻繁にばれるというものでもないでしょうが、なんかのタイミングでご近所さまにばれてしまうと、かなりバツ悪い。

でも、知られることは防ぎようないので、仕方ないんですね。

そんな不名誉な登記がされないようにできれば一番いいのですが・・・。

悠里司法書士・行政書士事務所（大阪市福島区）　代表　司法書士・行政書士まえかわいくこ